Wynajem mieszkania przez Booking.com i Airbnb a podatek. Czy trzeba założyć działalność gospodarczą?
Masz dom lub mieszkanie w miejscu chętnie odwiedzanym przez turystów? Planujesz sezonowy najem pokoju, lokalu lub domku letniskowego? To świetny pomysł na pozyskanie dodatkowego zarobku. Jest to tzw. najem krótkoterminowy. W tym artykule odpowiemy na pytanie, czy wynajmując mieszkanie przez Booking.com i Airbnb trzeba założyć działalność gospodarczą i jak rozliczać podatek.
Najem krótkoterminowy przez Booking.com i Airbnb
Wynajmowanie mieszkania czy domu za pośrednictwem popularnych serwisów internetowych z pewnością ma wiele zalet. Reklama, renoma, oszczędność czasu, łatwe zarządzanie rezerwacjami – to niektóre z nich. Istnieje wiele portali internetowych świadczących usługi w tym zakresie. Największą popularnością cieszą się Airbnb i Booking.com.
Wynajem przez Booking.com wiąże się z koniecznością opłaty prowizji od każdej rezerwacji. Wysokość tej prowizji jest ustalana podczas rejestracji do serwisu. Z kolei opublikowanie oferty w Airbnb jest darmowe. Serwis potrąca swoją prowizję od gości. Pozostały przychód jest do dyspozycji gospodarza. Należy go oczywiście rozliczyć w urzędzie skarbowym.
Rozliczenie najmu z Airbnb i Booking.com. Czy trzeba założyć działalność gospodarczą?
Przy najmie krótkoterminowym nie zawsze musimy zakładać działalność gospodarczą. Zależy to od konkretnej sytuacji właściciela mieszkania, częstotliwości wynajmów, rodzaju nieruchomości itd. Chcąc odpowiedzieć na zadane pytanie, posłużymy się analizą definicji działalności gospodarczej. Wymienia ona kilka kluczowych cech, które świadczą o tym, że prowadzone przez nas działania mają charakter działalności gospodarczej. Jest to:
- działalność zarobkowa,
- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat,
- prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły,
- z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie.
Interpretacje podatkowe wskazują, że najem krótkoterminowy spełnia powyższą definicję, jeśli charakteryzuje się prowadzeniem czynności w sposób zorganizowany, profesjonalny i ciągły. Świadczą o tym zaplanowane działania np. udostępnienie oferty z mieszkaniem do wynajęcia, czyli reklama, regularne przyjmowanie gości w celu generowania dochodów. Przy profesjonalnym wynajmie działania te nie mają charakteru przypadkowego czy też incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych czynności, np. opłata firmy sprzątającej lokal.
Podsumowując organy skarbowe stwierdzają, że zakwaterowanie krótkoterminowe będzie:
- szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo działań,
- prowadzonych w sposób zorganizowany i ciągły,
- podejmowanych w celach zarobkowych.
Cechy te zawierają wspomniane elementy definicji działalności gospodarczej, dlatego przychody z takiego wynajmu krótkoterminowego należy zaliczyć do źródła przychodów „działalność gospodarcza”. Zakładając działalność gospodarczą musimy określić kody PKD odpowiednie dla oferowanych usług. Dla rozliczenia najmu krótkoterminowego odpowiedni będzie kod 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Należy pamiętać, że krótkoterminowy najem nie jest najmem na cele mieszkaniowe. Sprawdź też:
Inaczej wygląda sytuacja, jeśli prowadzony przez nas najem nie spełnia tych przesłanek. Czyli:
- najem nie był i nie jest podejmowany w sposób zorganizowany i ciągły, ale okazjonalny,
- nie zatrudniamy do tego pracowników,
- dochody z niego służą pokryciu kosztów utrzymania tego lokalu,
- posiadamy inne źródło przychodów,
to taki sporadyczny najem nie będzie traktowany jak działalność gospodarcza.
Najem krótkoterminowy a PIT
Najem krótkoterminowy prowadzony w ramach własnej firmy możemy rozliczyć tradycyjnie na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym i ryczałtem. Poniżej przedstawiamy najważniejsze różnice między nimi.
- Skala podatkowa – podatek liczymy tu od odchodu. Aby ustalić wysokość dochodów, od osiągniętych przychodów odliczamy poniesione koszty. Można więc odliczyć wydatki m.in. na czynsz, prąd, gaz, internet, odsetki od kredytu zaciągnięte na mieszkanie oraz wiele innych wydatków związanych z prowadzeniem firmy i utrzymaniem lokalu. Wysokość podatku dochodowego na zasadach ogólnych wynosi 12 proc. od dochodu do wysokości 120 tys. zł oraz 32 proc. od nadwyżki powyżej 120 tys. zł. Dodatkowo dochód możemy obniżyć składkami społecznymi ZUS a wyliczony już podatek do zapłaty jeszcze dodatkowo składką zdrowotną, która wynosi 9 proc. wysokości dochodu.
- Podatek liniowy – tak jak zasady ogólne umożliwia pomniejszenie przychodu o koszty uzyskania przychodu, tworząc podstawę opodatkowania. Natomiast podatek liniowy nie ma progów podatkowych. Stawka podatku wynosi zawsze 19 proc dochodu. Składkę zdrowotną opłacamy w wysokości 4,9 proc.
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – przepisy wówczas narzucają stawkę podatku 8,5 proc. do przychodu w wysokości 100 tys. zł rocznie i 12 proc. od nadwyżki powyżej tej kwoty. Podatek naliczamy od przychodu – nie od dochodu. Wydatki jakie ponosimy w związku z prowadzonym zakwaterowaniem nie mają wpływu na pomniejszenie podstawy opodatkowania. Należy też zwrócić uwagę, że stosując tą formę opodatkowania, nie możemy rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.
Sprawdź nasz kalkulator B2B na 2023 rok i dowiedz się, która forma opodatkowania będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.
Rozliczenie najmu krótkoterminowego a VAT
Przepisy dają możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT 8% dla usług zakwaterowania. Nie możemy skorzystać ze zwolnienia z VAT przedmiotowego z tytułu art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Zwalnia on z obowiązku naliczania podatku VAT usługi najmu na cele mieszkalne. Najem krótkoterminowy, który rozważamy w tym artykule nie stanowi najmu na cele mieszkalne, lecz na cele turystyczne. Więcej na temat zwolnienia z VAT przy rozliczeniu najmu na cele mieszkalne już wkrótce.
Podziel się nim ze znajomymi
